“老破小”突然成了抢手货

曾被嫌弃破旧、落伍的城市“老破小”，如今彻底逆袭成楼市黑马。2026年各大城市二手房回暖，撑起市场热度的不是高端新房，而是总价300万元以内的老城小户型。更让人意外的是，不只刚需年轻人扎堆上车，不少投资者更是批量抄底。‌‌

　【“老破小”突然成了抢手货】曾几何时，“老破小”这三个字代表着老旧、破败、狭小，是购房者最后才会考虑的选项。然而，2026年的楼市却出现了一个出人意料的反转——那些位于城市核心区、房龄超过20年甚至30年的老旧小户型，突然成了市场上的“抢手货”。在北京、上海、广州等一线城市，总价300万元以内的老城小户型二手房成交活跃度明显提升。数据显示，今年1至5月，上海二手房累计成交12万套，同比上涨11%，其中总价300万元以内房源的成交占比从去年的52%提升至57%。北京的情况也类似，5月份二手住宅网签量接近1.6万套，创下近五年同期最高水平。不只是刚需年轻人扎堆上车，一些投资者更是批量入场。据报道，成都一位买家抓住市场低点，以总价330万元买下8套老破小，每月租金收入2.1万元，轻松覆盖1.4万元月供，实现以租养贷。天津也有投资者全款购入7套核心区的老房子，综合租售比约5%，年化收益是银行定存的两倍多。

　　这波行情的核心驱动力，其实是一个算账的问题。在低利率时代，银行存款利率和国债收益率持续走低。目前五年期银行定存利率约为1.3%，十年期国债收益率约为1.8%。相比之下，重点城市核心区老破小的租售比普遍突破了2%，平均达到2.67%，成都、武汉、重庆等热门城市甚至超过3%。也就是说，买一套老房子出租，每年的租金回报率比把钱存银行或者买国债还要高。

　　“当下老破小租售比跑赢银行存款、国债等稳健理财，在低利率时代成了稀缺的‘现金流资产’。”有业内人士这样分析。

　　同时，经过多年房价回调，老破小的价格泡沫已经基本出清。北上广深300万元以内、强二线200万元以内的刚需房源充足，叠加15%的低首付和处于历史低位的房贷利率，大大降低了大城市年轻人的安家门槛。

　　除了收益和价格，老破小的“硬核配套”也是年轻人入局的关键因素。这类房源大多占据城市核心地段，紧邻地铁、商圈、医院，通勤效率和生活便利度远胜配套空白的远郊新房。同时，多数房源自带优质学区，完美适配年轻家庭落户、育儿、上学的刚需。

　　政策层面的加持也筑牢了老破小的价值底盘。国家正全面推进老旧小区城市更新，2000年以前建成的小区被全面纳入改造范围，通过原拆原建、加装电梯、管线翻新等方式升级居住品质。“十五五”时期，我国城市更新至少可以完成投资15万亿元。多地国企也开始下场收购老破小转为保障房、推行“以旧换新”政策，给这类房源提供了稳定的兜底。

　　以广州为例，2026年5月底，广州安居集团启动了支持居民“卖旧买新”试点工作，针对总价300万元以内、建筑面积70平方米以下、位于环城高速以内的二手住宅进行市场化收购。这一政策直指当前一二手置换中“卖房难”的核心痛点，为老旧住宅提供了一条退出新路径。

　　不过，火热行情之下，理性认知必不可少。多位专家指出，这轮回暖是结构性修复，并非楼市的全面普涨。上海链家乐山总店负责人秦浩介绍，今年以来该门店300万元以下二手房的成交量同比增长了10%至20%，成交周期从两到三个月压缩到一至两个月。但他也指出，“挂牌即迅速成交”的现象仅限于少数性价比特别突出的特价房源，绝大多数房源依旧遵循正常的交易节奏。

　　从客源画像来看，在该门店咨询的意向购房者中，30至40岁的中青年群体为主，其中八成买家瞄准的是优质教育资源，只有一到两成是出于纯投资需求。

　　秦浩认为，片区内二手房价格已经止跌并实现小幅度回升，业主对后市信心有所提振，大幅让价的意愿显著减弱。目前整体议价空间仍稳定在5%上下。

　　专家提醒，老破小更适合刚需自住和长期收租，几乎没有短期投机增值空间。同时，市场分化明显，只有核心地段、有旧改规划、配套完善的房源才有价值，远郊的老破小依旧无人问津。此外，房龄老旧带来的维修成本高、房源难贷款等隐性风险，也会压缩实际收益。