退金令【又一批房企，决定离开了】
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前段时间，一条重磅消息在金融圈引起热议。6月3日，国务院国资委召开会议，明确要求各央企原则上不得新设、收购、新参股各类金融机构，对服务主业实业效果较小、风险外溢性较大的金融机构原则上不予参股和增持。业界称之为“退金令”。潜台词就是，对于一些风险金融资产和股权，央企要尽早切割，“应退尽退”，这样才能更好地聚焦主业，提高经营质量。“退金令”的颁布，让很多人联想到多年前的“退房令”。2010年，国资委对78家非房地产主业央企下达通知，坚决禁止央企违规开展房地产投资。2020年，国资委再度发文，要求央企加强参股管理，业界视为以更严厉的态度重申“退房令”。包括最近两年，也有一批国央企在加速清理地产板块。
今天，明源君就来盘点下，到底有哪些房企在与房地产做切割，剥离之后，他们又将何去何从。
最近两年，随着房地产行业持续下行，大部分房企的结局走势已逐渐清晰，不少曾经叱咤风云的品牌房企，大概率要“去地产化”。不过，这里面也分几种类型，有些是主动为之，有些则是无奈之举。第一种是响应号召的央企，主动剥离“非主业”。这类企业本身就不以地产为主业，而在国资委提出“聚焦实业，优化资源配置 ”的要求后，一批央企开始主动出售资产，与房地产做切割。比如去年年底，国家电网挂牌转让一家地产公司25%股权，底价4.75亿元；今年3月，国家能源投资集团拟转让一家地产公司100%股权 转让底价为4967.88万元；今年5月，国家电网再度挂牌转让一家地产公司，底价1.5亿元。实际早些年，在经营压力和做大规模的双重驱动下，很多央企纷纷开启多元化，进军地产行业。但近几年，地产行业的持续下行，让不少央企的地产投资陷入困境，所以退出也是意料之内。比如某央企挂牌转让的某地产公司，就净亏损3.08万元。另一家央企转让的地产公司，所有者权益为-7218.03万元。包括最近两年，国资委对央企的考核指标发生了明显变化。比如用净资产收益率替换净利润，用营业现金比率替换营业收入利润率。其目的就是提醒各大央企不能再盲目投资，对于“两非（即非主业、非优势）”“两资（即低效资产、无效资产）”要尽快剥离处置，全面提升盈利质量。戳这里，助力国有资产经营效益稳步提升
所以未来几年，依然会有大量非地产主业的央企，选择变卖资产，彻底退出房地产行业。第二种是经营不善的民营房企。最近两年，很多民营房企由于经营不善，不得不选择退场。
再者，很多曾经叱咤风云的品牌民营房企都退市了，一旦退市，房企融资能力大打折扣，再难获得融资，或将被迫退出。
第三类是亟需化债的城投。
最近两年，随着各地城投流动性风险进一步加剧，通过处置存量资产便成为城投化债工作的重点。
比如云南城投就曾一口气挂拍出售14家公司股权，并不再保留房地产开发业务。随着房地产项目的置出，公司2023年前三季度房地产业务收入仅占总体收入的1.71%。
去年年底，某地城投也退出旗下一个重点项目股权，转让底价为1.52亿元。今年1月，该城投再度退出一家亏损房产开发公司股权及债权，底价5.75亿元。
应该说，最近一两年，随着地产行业的持续下行，各地城投都开始大面积地处置一些低效土地、产业园等等。
恒隆地产荣誉董事长陈启宗曾在一次论坛上表示，转行绝对是部分房地产开发商应该考虑的选项，而且要把握机遇，早转行可能比晚转行好。那么，退出房地产开发业务后，房企都往哪里转？据明源君梳理，有的布局新能源，有的布局医美领域等等，可以说，跨度非常大。先讲下新能源。作为这几年最炙手可热的产业之一，虽然目前新能源对于经济的贡献度还不如房地产，但胜在有强力政策支持、发展速度快，想象空间大，也是最有希望替代房地产的领域。所以早些年，包括万科、保利、雅居乐、合生创展等十多家，也纷纷以不同形式，进军新能源。比如今年3月，曾为宁波房地产龙头的山子高科（曾用名：银亿股份）就发布公告称，拟公开挂牌转让公司房地产业务相关股权和债权资产。此次交易后，就意味着该公司将彻底退出房地产业务，全面进军新能源汽车。实际上，进军新能源并非山子高科一时兴起。早在2017年，山子高科就开始实行业务转型，由原来以房地产开发销售业务为主转向“汽车零部件+房地产开发销售”并重。如今彻底剥离房地产业务后，曾经申请破产重整的山子高科，竟然扭亏为盈。今年一季度，该企业实现营收约11.8亿元，归属于上市公司股东的净利润约4.58亿元，算是成功转行的一家地产商。再讲下医美。在“颜值经济”风口下，医疗美容也成为各大房企布局的重点。比如苏宁环球就从最早的以房地产开发为主，逐步推进地产、医美双主业发展战略。2023年，该公司医美板块业务实现营收1.98亿元，同比增长3.36%，逐渐成为公司新的利润增长点。
奥园美谷的前身是“京汉股份”，主营业务为化纤和房地产，后面也逐渐剥离房地产业务，全面布局医美行业。
房地产商拓展医美领域，有两个原因：一方面是看重其未来的发展前景。据中研普华产业研究院报告，目前国内医美渗透率接近4%，较韩国21%的医美渗透率、美国16.8%左右的医美渗透率等，还有较大提升空间，预计2030年中国医美市场规模将达到6382亿元。另一方面则是医美能为地产项目引流。比如苏宁环球就举例称，一家美容医院装修加设备的投资大概1000多万元，公司利用空置的商业综合体房产，节省了房租成本，而且医美项目也能对商业综合体起到引流的作用。
之前明源君讲过，任何一个行业都是有门槛的，切莫盲目跨界。
如果开发商一定要转型，最好是在泛地产上下游作适当尝试，比如代建、资产运营等。
正如万科董事长郁亮所说，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。目前，与地产关联度最高，最炙手可热的细分领域，无疑就是代建。过去两年，在房地产行业整体下行的大背景下，代建却成功走出一条“逆势增长曲线”，引得房企扎堆涌入。金地管理就指出，未来代建市场会从当下百亿级市场成长为千亿级市场，货值规模也将达到2万亿~2.5万亿。截止到目前，已经有近百家房企开展代建业务。比如今年4月，沉寂多年的华远地产向市场公布了一则重磅消息，公司将退出房地产开发业务，聚焦于代建、资产管理与运营等业务，实现战略转型。应该说华远转型，也是被逼无奈。根据财报，华远地产2023年实现营业收入159.9亿元，归属母公司净利润为-15.37亿元，已连续亏损3年。于是，华远地产开始把业务重点放在代建等轻资产运营上。其中代建部分，华远主攻政府代建，并逐步形成“代建、代运营、代销、城市更新、咨询服务”五类发展模式。关于政府代建，明源君也专门提过，虽然政府代建准入门槛较高，利润也比较薄，但胜在市场规模可观、不易受地产周期影响，而且容易形成企业护城河，适合有国资背景或者优质龙头代建企业深耕。当然除了代建这种轻资产运营，围绕重资产的运营管理也是开发商可以考虑的转型方向。比如日本三井不动产最早是以住宅办公楼作为发展重头业务，但后面日本房地产急速回落，导致公司连亏4年，股价大跌。后面三井不动产开始调整各项业务占比，目前投资端占1/3，代建端、轻资产占1/3，运营管理占1/3，最后实现“投、建、管、退”式发展。
比如今年4月，龙湖集团就通过整合长租公寓、活力街区、服务式公寓、产业办公、妇儿医院以及颐年公寓等多元业务，专门成立逍遥洲资管。华润置地今年也明确把“大资管”业务作为主航道业务来定义，目标是“十四五”期内将其培育为公司的第二增长曲线。甚至绿城管理董事会副主席兼执行董事李军在接受媒体采访时也说，规模不是公司的目标追求，资产管理才是未来。他举例称，公司每年交付的超1000万方中，有大量的公建配套、地下车位以及临街商铺等，很多委托方并不擅长于此，由此可衍生出一种商业模式。以地下车位为例，在源头设计端，公司可以对车位集中分区安排，只销售其中一个方向，另一方位做长租租赁管理，甚至可以出售予资产管理公司进行资本化。
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