蛋壳公寓ADS摘牌 被纽交所摘牌 蛋壳“碎”了

从高光上市到惨淡收场

从上市到被决定摘牌，蛋壳公寓在纽交所“呆”了445天。

2020年1月17日，创办5年的蛋壳公寓登陆美国纽交所上市，成为2020年纽交所的第一中概股。

“上市对于蛋壳公寓来说，既是对过往五年拼搏发展的一个总结，也是一个全新的起点，蛋壳能做的还有很多，……”蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖在敲钟时如此说。根据当时招股书披露的信息，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海等13地市场，共运营406746间房间，规模位列国内长租公寓运营商的前三名。

然而，短暂的上市“高光”后，蛋壳公寓便风波不断。先是2020年3月，多个城市的业主投诉，蛋壳公寓以新冠肺炎疫情为由，强制要求业主减免租金，但减免的租金却没有回馈给租客。随后，2020年6月，高靖被调查。几个月后，蛋壳公寓又出现“暴雷”事件。

北京时间4月6日晚，纽交所宣布暂停蛋壳公寓的交易，开启除牌程序。据了解，本次除牌原因，或与蛋壳公寓并未按照纽交所监管局要求提供信息有关。今年2月和3月，纽交所监管局曾宣布，蛋壳公寓未能及时、充分和准确地向其股东和投资公众披露信息。

盲目扩张埋隐患

蛋壳公寓为何沦至退市？不少人都在追问。除了新冠肺炎疫情这个外部原因外，最根本的原因还在于“二房东”模式下的高进低出、盲目扩张。

从数据看，2017年到2019年，蛋壳公寓的运营城市从6个增至13个，运营房间数从5.2万间扩张至43.83万间，年复合增长率达到266.3%。然而，房间增加了，出租率却呈现逐年下降趋势：2017年为85.8%、2018年为76.9%、2019年为76.7%。同样呈现下降趋势的还有营业收入的增速：蛋壳公寓2019年的营业收入为71亿元，相比2018年增长166.5%；2018年的营业收入相比2017年增长307.3%。

我爱我家原副总裁胡景晖就曾向北京日报客户端记者直言，“二房东”模式下的长租公寓，其赢利点主要集中在三方面：从业主处收房到将房子出租之间的时间差；收房价格和出租价格之间的价差；定期保洁、维修等服务费。2018年，长租公寓市场经历了一轮恶性竞争，许多运营商左手以高出市场价30%到40%的价格收房，右手又降价出租，高进低出，没了价差的赢利点，且时间越长亏损就越多。再叠加用工成本上升和房屋装修成本，让赢利难上加难。

长租公寓未来要告别只拼规模

从疯狂扩张到频繁“暴雷”，长租公寓的发展已经引起监管层的注意。2020年年末至今，深圳、北京、成都、西安、重庆等多地相继就规范住房租赁企业经营行为发布通知，明确要规范长租公寓资金管理。

长租公寓还有未来么？目前看，业内人士普遍还是看好租赁市场，只是要从初期的粗放型主动转型。

一位业内人士就说，2020年之前，长租公寓以规模度量，是资本的游戏，规模越大、扩张越快、融资也就越多。这一导向下，“租金贷”、“高进低出”等问题就逐渐显现。2020年之后，把长租公寓当做资本游戏的冒进者退场，运营质量、服务品质将成为行业的新导向。

图片来源：视觉中国。