中国第四代住宅 第四代住宅：2024，开始进入政策红利期

目前，中国房地产行业也已经进入第四代住宅发展阶段，从民间资本和市场需求来看，2024年，也将成为中国第四代发展起飞阶段。那在国家宏观政策上，第四代住宅又是否享有什么政策红利。

今天，我们一起来看看。

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首先，新容积率计算规则快速推广，政策让利幅度非常大。

目前，不少地方城市都针对“四代住宅”制定了相应的鼓励政策。随着各地政策的逐步完善，这些问题得到了有效解决：

1、如对空中花园和共享平台的面积给予一定的容积率优惠；

2、如结合户内花园和空中共享平台，来增加赠送面积，同时减少公摊面积，从而提高得房率。

（第四代住宅户型沙盘）

在政策的支持下，开发商可以通过巧妙的设计，这样的设计策略，使得第四代住宅在提升居住体验的同时，也具有较高的经济价值。不仅提高了项目的盈利能力，还为开发商提供了更多的设计灵活性。

开发商通过第四代住宅过规建造，可以通过户内花园大幅增加赠送面积。同时，还可以将空中共享平台和电梯厅结合，减少电梯厅部分原本的公摊面积，让产品得房率不降反升。

第四代住宅看房系统

事实上，如果开发商能够把政策优惠用足，每平仅增加500-800元/平的建安成本，就能让使用率大幅提升至少15%，实现远超普通住宅的空间使用效果。这也是当前“第四代住宅”对开发商最大的吸引力所在。

其次，地方对第四代住宅的管控和规范，在不断放松。

举例：2024年2月末，福州市推出了新的试行措施，对住宅设计规范进行了调整。这些新规定包括将住宅外挑阳台占套内总面积的比例提升至20%，并对第四代住宅的设计限制进行了放宽，允许设置跃层式住宅。

第四代住宅售楼大厅（梦维科技服务案例）

根据新措施，对于建筑面积在144平方米及以上的住宅套型，包括立体生态住宅，现在可以设计为跃层户型。这一改变为居民提供了更加灵活和宽敞的生活空间。此外，跃层式住宅的客厅可以设计为挑空结构，挑空部分的面积可达到扣除公摊、入户花园及阳台后套内面积的30%，这样的设计不仅增加了居住空间的舒适度，也为居住者带来了更加宽敞和开放的视野。

（梦维科技案例：第四代住宅双层户型沙盘）

这些新规定的实施，预计将进一步推动福州市第四代住宅的发展，满足市场对高品质居住环境的需求，并为房地产开发商提供更多的设计和创新空间。

这样，新的四代宅产品，就可以设计客厅和空中花园均为双层通高的产品，进一步提升户内空间呈现效果，更加靠近真正的别墅级体验。这种规范的放松，给高层改善、豪宅的产品形态，打开了更大的空间。

第三，不同地区的政策差异，给开发商留下政策红利挖掘空间。

在国家层面上，对于第四代住宅的规范并未强制执行，这导致了不同地区在定义和要求上存在较大的差异性。这种差异性为地方政府提供了自主制定相关管控标准的空间。

以厦门为例，该地区对第四代住宅的规划管控要求较为严格，规定建筑面积不得低于200平方米，并且原则上应靠近湖泊、海洋或其他景观进行建设。这一标准远高于其他许多城市，这些城市推出的第四代住宅产品建筑面积通常只需100平方米左右，且赠送比例较高。

这种地方政策的不一致性导致了第四代住宅项目在不同城市之间的产品形态存在显著差异。一些项目可能仅仅包含了“双层挑空阳台”等元素，而未能完全符合第四代住宅的标准特征。

（某第四代住宅售楼大厅CIM看房系统）

从整体来看，地方政府对第四代住宅的支持态度以及在执行层面上的政策不统一或模糊性，为第四代住宅的开发带来了一定的政策优势。这为房地产开发商提供了广阔的操作空间和潜在的套利机会。房地产开发商可以在确保合规的前提下，充分利用这些政策优势，以打造符合市场需求和具有竞争力的第四代住宅产品。

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