继深圳市深汕特别合作区（简称“深汕合作区”）今年3月4日以26秒的时长首次亮相央视《新闻联播》，集中聚焦展现深圳第“10+1”区复工复产喜人局面后，7月25日央视《新闻联播》再次关注深汕合作区的建设与发展，并以《粤港澳大湾区：创新合作 协同发展》为题点赞深汕合作区。

深汕城市效果图

报道中指出，深汕特别合作区打通行政区划的限制，小到固定电话区号、公交车车牌，大至行政事项审批等，全都执行深圳标准。目前，深汕特别合作区已形成电子设备及电子产品制造业、大数据、新材料、新能源几大集群。

2018年12月，深汕特别合作区正式揭牌，成为深圳第“10+1”区，迎来了由深圳全面主导的发展新阶段。

图源：深圳大件事

深汕特别合作区体制机制调整，被视作是创新区域合作模式、促进区域协调发展的重要举措。加快推动深汕特别合作区开发建设，既可拓展深圳市发展空间，未来对于探索区域合作协调发展新路具有重要意义。

从全局谋划一域，以一域服务全局。以“飞地经济”带动区域协调发展，当前深汕特别合作区改革创新迸发活力，掀起了大开发大建设大发展的浪潮，未来精彩可期。

特区速度，五年一个城市新中心

新城崛起是一个城市升级和发展的趋势。

纵观深圳的发展历程，与各个新区的建设密切相连，从最初的罗湖为代表，创造了三天一层楼的建设奇迹，到如今基本锁定了五年一个新城中心区的崛起，成就如今深圳城市版图。

而新城的发展轨迹也有规律可循，从政府政策出台、到城市配套落地、基础建设投入使用，再到大量住宅交付、人口红利涌入，经济全面跃升，这六大发展阶段就是新城崛起的六步演变史。最终迎来区域利好的不断兑现，促使板块价值飞速增长。

新城崛起轨迹

以龙华、光明新区为例，2013年，龙华的深圳北站运营，可视作城市配套落地；2015年，梅林关中间通道拆除完毕，同时北站-红山-中心片区大量住宅建设交付；2017年初，龙华区正式挂牌成立，已成为大家公认的一个核心区域版图。

时代造就机遇

在多年的基础规划建设后，2018年光明区正式挂牌成立，对标国际国内最高标准打造“世界一流科学城”，光明楼市也立即进入快速上升通道。今年上半年，光明中心区的龙光九龙玺二手房价，就由原来购买时的5万左右一下跃升至最高7万的成交价。房价呈现阶梯式跳跃。

如今的深汕特别合作区，成为国家战略，特区速度的又一典型代表。

2018年12月16日上午，深圳市深汕特别合作区党工委、管委会正式挂牌。2019年8月，国务院提出“创新完善、探索推广深汕特别合作区管理体制机制”，深汕合作区上升为国家战略。

深圳第十一区

深汕合作区总体布局为“一中心四组团”。

中心区

定位为教育科技城，位于合作区中部、城市发展主轴与功能拓展轴交汇处，由赤石南片区和小漠镇区组成，以行政、商业、商务、居住等综合服务功能为主，为合作区公共服务与现代服务的核心。

四组团分别为鹅埠组团，鲘门组团，小漠组团以及赤石组团。

鹅埠组团

产业集聚区，重点发展电子信息、传统优势产业，依托鹅埠老镇区，完善生活及产业配套服务功能，建设成为合作区先进制造业基地和产业配套服务区。

鲘门组团

对外交通门户和滨海旅游功能区，建设绿色驿站、特色美食、渔人码头、特色商品城、滨海体育公园等项目，发展成为集旅游休闲、健康养生、商务居住于一体的综合功能区。

小漠组团

定位新能源及临港产业基地，重点发展电力能源、新材料、仓储物流等产业，打造粤东能源产业带的重要组团。

赤石组团

以科教研发、休闲旅游、生态农业为主导的远景功能提升区，重点发展生物科技、科教研发、生态农业等产业，合理开发利用片区内历史文化遗迹、温泉等旅游资源，发展生产性服务业和休闲旅游。

深汕合作区功能规划

为了吸引企业和人才，深汕合作区的产与城同步推进、融合发展，深圳优质的学校、医院、涉及民生的城市配套及服务纷纷进驻，在这里工作和生活没有后顾之忧。

如今的深汕特别合作区正处在实现规划落地阶段，逐渐完善的基建配套改善着城市面貌。

交通方面，有规划中的深汕机场；在建设中的深圳港小漠港区与鲘门客运港2港；已运营的厦深高铁、在建设中的深汕、广汕高铁，以及规划中的深汕城际，共4条高铁路线；沈海高速、潮莞高速，以及规划中的河惠汕高速+深汕第二高速+深汕第三高速，共5条高速。

未来深汕高铁开通后，30分钟直达深圳南山西丽站；2021年广汕高铁开通，实现广州与深汕1小时互达。

交通体系发达

教育医疗等配套也正逐渐改善，今年9月，深圳南山外国语九年一贯制学校即将入学，另外规划建设的深圳高中城面积达75万㎡。此外，还有深圳百合外国语、已运营的北京大学深圳医院深汕门诊部、深圳大学直属附属医院（规划的三甲医院）、文体中心等优质资源配套。

深汕南外效果图

先进制造产业崛起。目前，鹅埠片区供地产业项目89个，其中，82个来自深圳，已投产项目26个，计划总投资超过490亿元，全部达产后预计年产值达900亿元，可提供6.3万个就业岗位。

各组团类比深圳各区

绿地、腾讯、华润、中建等世界500强企业率先进驻。2019年1-7月，注册的企业数量就超越了2018年全年。

指数型增长的入驻企业

2019年，深汕特别合作区的GDP全年增速达到23.1%，排名全国第一。2021年预估全区GDP150亿，年均增长达50%。

可以看到，深汕合作区体制机制调整不到两年，已经发生了显著的变化，按照“总部+基地，研发+生产，智慧+运用”的发展模式，这里吸引了大批优质企业纷至沓来，并已初步形成了一大批战略性新兴产业和未来产业集群，产业集聚效应越来越突出。

深圳速度，再一次通过深汕特别合作区展现。

灯下黑的深汕，敞开大门迎客

投资跟着政府规划政策走，已成为深圳人不二的致富法门。

但715楼市新政后深圳的投资方向发生了变化，之前投资界热捧的“打新”潮大部分瞬间失去购房资格，近期入市的住宅新房就变成老刚需们一步到位的福利彩票，8.16号华强城选房，556套全部售罄，房票稀奇下大面积终极居住最受欢迎。

华强城到580号进场时556套房源已被选完

而投资需求方面，实力雄厚者则转战深圳核心资源的公寓，西部沙井有某商务公寓项目一周热销过100套；百万以内的资金则带动了惠州大亚湾、广州南沙、珠海中山等大湾区房产热度。

7月中下旬南沙某楼盘开盘

深圳调控后，不限购的惠州14天卖出了8150套房子，7月总共卖出16500套房。

忙碌奔波的深圳人出现在临深各个限购较为宽松的区域，但似乎却忽视了深圳版图内，还有深汕特别合作区这么一处洼地在敞开着大门欢迎入市。

去年12月2日，深圳特区报刊登了《深圳市深汕特别合作区管理委员会关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》。明确了深汕特别合作区商品房销售/购买原则，其中最重要的一点是，合作区购买商品房套数不计入深圳其他区限购，不认深圳房。换言之，深圳（本土10区）内有房也没关系。这就为深圳人置业投资深汕合作区留下了口子。

特区报公告

去年12月12日，深汕特别合作区首个商品房项目振业时代花园一期入市，540套房源当天日光，毛坯均价仅约11000元/㎡。两天之后，又推出第二个楼盘辉煌花园，总共887套可售房源吸引了5335批购房者，精装均价仅约15000元/㎡。

深汕合作区开启楼市元年

笔者前期文章里曾反复提到过，投资房产最重要的因素之一，除了规划，便是地方上的产业与人口红利。

深汕特别合作区其整体定位为广东科学发展重点平台、深圳自主创新拓展区、粤港澳大湾区东部门户区以及宜居宜业宜游的滨海新城。

绵长的海岸线以及大片可利用的平地，产业转移的成本大幅降低，是深圳稀缺土地的绝佳候补。让发展有全面提升的高度空间，成为深圳经济发展的新增长极。

未来合作区人口规模将达到150万人，年均增长10万，公共配套设施按300万人标准进行配置，同步深圳发展。

百万人口红利

深圳导入各方产业资源，已供地产业项目89个，计划总投资490亿元，预计年产值达900亿元，年税收约67亿元，将提供约6.3万个就业岗位。大力建设深圳港国际物流港区、小漠湾文化旅游创新小镇、深圳湾科技生态园“姊妹园”、全国最大机器人小镇等。

机器人小镇效果图

深汕科技生态园效果图

万亿级产业导入，资本发动引擎，片区跃变在即。其投资机会正如深圳南山、光明等区建设初期的发展红利。

即享受区别于深圳“本土”严苛的限购政策，又能搭乘深圳发展速度与产业规划力量的浪潮。笔者相信，以深圳投资者的精明，深汕合作区这个灯下黑的深圳新中心原始股，很快就要藏不住了。

总价30万起，小中产致富礼包

深汕特别合作区之所以引起了笔者关注，还是因为这个地标项目——深汕绿地中心。

项目效果图

项目位于深汕合作区先行发展区管委会旁，规划涵盖约200米摩天生态商务坐标，集总部办公、约3万㎡城市商业MALL、星级酒店、公寓于一体。是绿地集团最高端综合体产品系。

效果图

不是每一个区域都能叫做中心，也不是每一个项目都能以中心命名。

项目位于鹅埠先行区，是深汕合作区优先发展的先行板块，产业、医疗、教育、交通高度集中的价值区域。未来，可坐享五大红利兑现。

高铁红利：链接粤港澳大湾区城市群，驱动城市升级，开启双城生活模式。教育红利：依托深圳教育资源，吸纳名校入驻，培育新的发展动力。商业红利：商业腾飞，绿地中心打造高端商圈。产业红利：粤港澳大湾区产业转移前沿阵地。医疗红利：深圳医疗资源同步共享。

项目紧邻合作区管委会、腾讯数据中心，在项目周边分布着产业园，包括深汕科技生态园、瑞祺科技产业园、晟火科技园等，多园区提供大量就业岗位，且腾讯等50家企业已经进驻，人流注入加快，催生旺盛的居住需求。

周边产业示意图

周边汇聚了城市最核心的市政以及商业配套，如南山外国语学校、文体中心、会展中心、邻里中心，且距离项目约100米的北大医院门诊部已经运营。

实景

约200米高地标，深汕商务之窗，由人民大会堂、深圳湾体育中心设计单位——北京市建筑设计研究院设计的外在“帆船”造型，寓意新区“扬帆起航”。3层空中花园，可打造为企业会所、区域观光景点。

对于深圳小中产家庭来说，可能手头上的资金量没有那么大，小几十万是很容易误入股市基金市场成为被收割的韭菜，资金持有的风险更高。这个时候，小资金的置业投资就更是当务之急，受到市场青睐。

总价30万起步，即可拥有深圳火箭级别的升值潜力与千载难逢投资机遇。笔者认为，这是深圳普通家庭资产保值升值的可靠渠道。