青岛融创维多利亚湾 深度 | 再说维多利亚湾这个盘值不值得买

外加中介们的狂轰乱炸，这个周末，但凡关注地产圈的人，都忍不住一致把目光投向了西海岸，这座饱受争议而又神奇的楼盘。

小编也是禁不住诱惑慕名前往，楼盘现场正如大家所料，车水马龙，人声鼎沸。一向通畅无阻的马路两旁都被私家车塞得满满的，售楼处门口更像是中介们的一场盛宴，站满了胸前挂牌的“小西装”，沙盘前更是挤得水泄不通，鲜红的大屏幕不断滚动着成交的数字，成交砸金蛋处更是时不时传来播音员恭喜又一套成交的喜报——现场的火爆真让人心潮澎湃。

去售楼处转了一圈，置业顾问们都忙得根本没人搭理你，每个人身边都围着一大堆人。在这个许久了楼市沉寂的秋天里，此情此景，真让人有种愰然如梦，回到2017年楼市最火爆时的场景，一切都是那么熟悉，买房子就像抢白菜似的。

3小时100套！单日劲销200套！这就是维多利亚湾的销售速度！以24小时不打烊的火爆点燃了岛城秋天里的一把火——

之一：开发商傻么，为何便宜甩货？

原来卖1万多的价格，开发商便宜1000多直接清仓出货，是开发商主动降低利润了？还是楼市行情继续下行的前兆？

依小编看来，两者都不是。答案只有一个，年底开发商为了快速回笼资金，降低成本，降低负债，而融创率先行动，成了抢跑者。

其一，随着年底即将到来，开发商为完成年度计划指标，年底冲量，以量换价，从而主动调价，争取市场主动权。每年11-12月无疑都是各开发商压力最大的时刻，可以预见，下一步会有更多的开发商加入到促销中来，降价促销会掀起一阵波澜。而与其坐等被动降价，还不如主动出击，提前收割一把，争取市场主动权，其实在小编看来，融创反而是最聪明的受益者。因此，未来2个月，如有计划出手的，可以提前准备好余粮，坐等捡漏的机会将越来越多。

其二，开发商降负债、优化财务报表的需要。大家都知道，监管部门近期出台了“三道红线”新规以收紧房地产融资，“三道红线”分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，每一档均规定了有息负债的增速限制。

在房企融资“三道红线”的压力下，楼市降杠杆、降负债立竿见影，恒大带头降价冲量，众多房企已不再“死撑不降价”，而开发商降负债最直接的方式就是加速卖房子，然后回款还债。目前看，该政策发布后，威力已经非常明显。

而从金融层面来看，小编也说过，各银行总行最近接连开会，针对房企融资已开始进入政策细化贯彻落实阶段，随后会有更多细则不断出台，可以预见，未来相当长一段时间，房产企业开发贷都处于持续收紧趋势，因此，开发商的融资思路和融资策略也必然出现比较大的调整或变化。从这一点看，未来市场会对买房者无疑会更加有利，开发商迫于压力，会加快跑量去库存，而融创当然也不例外。

之二：买房者傻么，为何一边说不好一边还在抢

关于维多利亚湾这个楼盘，网上说这不好、那不好的人很多，但是都是嘴上说不要, 身体却是很诚实，当价格降到一定程度，很多人就忍不住想买了，为什么？是这些人傻么？

当然不是！还是那句话，抛开价格说房产，那都是耍流氓，便宜就是王道，市场充分证明，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

其一，从居住功能来说，这个项目再不好，商场、学校、公交等配套齐全，完全可以满足日常所需，毕竟买了就可以自己居家生活。总比你买到胶州空港新城或是胶南的张家楼、西客站等强吧，那些地方买了就等于荒废和闲置，猴年马月配套才能起来，真正过去居住，甚至比高新区、蓝谷都还方便。

其二，从上车机会来说，如果你的钱不多，手里只有20-30万首付的刚需，还想买个新房，贷款偿还能力又有限，那么维湾可能是你唯一选择。你那点钱还能选择什么地方？你不是纠结的问题，而是没得选！最起码还是个品牌开发商，品质比那些小开发商强多了，这个价位放眼整个青岛，错过就再无了，这绝不是吓唬你，是”西出阳关无故人“，真没了。

其三，从保值增值角度来看，这个项目虽然不是投资的首选，但奈何首付低、投入少、占用资金少、安全系数还高啊！你只有二三十万首付，还能用杠杆撬动起房子？也就只能玩玩炒股，还大概率当炮灰。另外，维湾目前在售的是十期，价格相当优惠（相当于回到2016-2017年的价格），随着项目清盘以后，房子全部进入存量房市场，二手房价格肯定会稳步回升一些，这也是必然的。

因此，这时候跑步进场，起码不是填坑的，稳赚概率是很大的，只不过是赚多赚少的事。有时候真理确实掌握在少数人手中，不要总觉得自己心眼多，人家这些买房的并不傻。

之三：那么，这个楼盘值得出手吗？

维多利亚湾的优势利弊，小编之前专门写过一篇文章《独立视角 | 维多利亚湾这个楼盘到底值不值得买？》（点击红字可查看），做过全面综合分析，大家可以参考，在此就不再赘述。

小编在此只想举个形象的例子，与大家共勉：

维多利亚湾就像一个婷婷玉立、但又出身卑微的美女：

姿色好——有海景，

身材好——有配套，

但出身不好——偏居一偶，

气质土——与生俱来带不少缺点。

但是，最重要一点：娶个这样的美女——嫁妆低，彩礼少！

动不动心，到底如何选择，就看你个人结合自身条件、家庭出身和找对象品味，看重哪些条件了。

当然，如果你一边垂涎三尺、心里惦记，一边还自不量力、抱怨和嫌弃，小编只能说你是在耍流氓了——

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