滁州汇融网 明发集团摘牌倒计时！2018年利润降13.54%｜年报拆解⑫

停牌三年多的的明发集团(国际)有限公司（00846.HK，以下简称明发集团），于4月7日发布了2018年度未经审核管理账目。

这家曾是厦门最早成立的房企之一，2009年香港上市后，曾有过一段光辉岁月，掌舵人黄焕明也一度成为福布斯富豪榜和胡润富豪榜的“常客”。但近年来，当其他闽系房企在战场纵横捭阖之时，明发集团却露出明显的颓势。

净利仅13.35亿元，同比下降13.54%

据年报数据显示，2018年明发集团实现收入116.08亿元，同比增长16.5%；但是年度利润13.35亿元，同比减少13.54%；增收不增利。

造成明发集团增收不增利的原因，一方面是销售成本的大幅增长，另一方面是债务成本的增加。

重仓三四线，多项目成反面教材

从明发集团近年的业绩表现来看，2016年合约销售额140亿，同比增长约167.6%；2017年销售下降约10.7%至125亿。2月明发集团曾公告，公司2018年合同销售总额约人民币163亿元，较2017年同期上升约30.4%。

从销售项目的地域分布来看，除南京和长沙是省会城市，其余项目均位于三、四线城市。近年来，明发集团相继在安徽池州、南京、滁州来安县、马鞍山、镇江句容等地落子。据报道，2017年7月明发集团斥资5亿拿下安徽池州一宗150亩土地，溢价率达100%，刷新池州土地单价纪录。2018年8月，明发集团与四川省巴中市恩阳区人民政府、汇融集团签约，合作开发黄石国际旅游度假区综合开发建设项目，项目总规划用地面积约10800亩，计划总投资逾100亿元。

而作为其支柱产业之一的商业地产，近年来频频曝出经营不佳的消息，多个省会城市的明发商业广场都成了市场上的反面教材。

据报道，厦门明发商业广场，从2007年开业至今，依旧有大量空铺存在，白天是“空城”，晚上沦落为大排档。南京明发商业广场已沦为出租司机聚餐地，大部分的店铺处于关门或转租状态。合肥明发商业广场建成已经有9年时间了，但是由于经营不力，整个商业内部90%商铺仍然是空城一片。无锡明发商业广场从2006年开工建设，建成后一直没开业，已“烂尾”多年。

负债总额上升到545.43亿元，同比涨16.01%

截至2018年12月31日，明发集团资产总值为715.92亿元，较2017年的635.53亿元相比，上涨了80亿元。与此同时，明发集团的负债总额上升到545.43亿元，增加了75亿元，同比上涨了16.01%。权益总额为170.49亿元，同比上涨了3.08%。

利润下滑、债务增长，对于明发集团的资金链是一个巨大考验。今年1月10日，明发集团公告披露海外发债信息，拟发行金额为2亿美元、2020年到期，年利率则高达15%，再次创下海外债券利率新高。这是其近年来发的第三笔海外债券，另外两笔的利率分别为9%、11%，均高于行业平均水平。

明发集团不得不开始变卖资产——以此前囤积的土地储备换取资金。4月4日，明发集团将安徽省马鞍山市和县乌江镇四联片区项目51%股权转让予世茂房地产，该出售事项获得的资金将作为一般营运资本。

停牌3年，经营承压，明发集团已成了闽系房企中的“另类”代表。

自2016年4月1日起明发集团股票暂停买卖，根据港交所最新修订的《上市规则》，明发集团如未能于2019年7月31日前达成全部复牌条件，联交所将展开取消该公司上市地位的程序。如果不能按时复牌，明发集团将成为首家因审计问题被摘牌的内地房企。

留给明发集团的时间，不足4个月了。